外国人买美国房子，要交哪些税？

买房前，先回答这五个问题

手机上可以左右滑动，查看完整表格。

外国房东收到租金，通常有两种报税方法

1. 按租金总额算。一般税率是 30%。税收协定可能让税率更低。通常不能先扣修理费、管理费或折旧。
2. 按净收入算。符合条件时，房东可作 IRC 871(d) 选择。净收入就是租金减去符合规定的费用和折旧。房东通常使用 Form 1040-NR 报税。

作出 871(d) 选择后，通常每年都要继续交 Form 1040-NR，直到选择被撤销。租赁管理人也可能要求房东提供 Form W-8ECI。

中国居民持有美国房产时，不能只凭“有税收协定”判断租金税率或申报方式；还要确认税务居民身份、收入分类和具体条款。查看中美税收协定中文指南。

官方依据：IRS：Nonresident aliens — Real property located in the U.S.

房子放进 LLC，不代表自动省税

LLC 是在州政府注册的法律实体。IRS 还会看谁拥有 LLC，以及 LLC 选择怎样报税。

如果一个外国人拥有美国 LLC 的全部权益，这个 LLC 可能要交一份特殊税表。它通常是 pro forma Form 1120，并附上 Form 5472。即使 LLC 没有利润，也可能要交。

律师处理产权、法律保护和遗产文件。CPA 处理税务、现金和报税。两边应在买房前一起检查。

官方依据：IRS：Instructions for Form 5472

卖房时，买方为什么先扣下 15%？

FIRPTA 是外国人卖美国房产的联邦预扣规则。买方通常要先扣下卖方“实现总额”的 15%。实现总额通常包括卖价，也可能包括买方接下的债务。

这 15% 通常是预缴，不是最后税额。卖方还是要报税，算出真正的税。多扣的钱可能可以申请抵免或退税。

符合条件时，可以在交割前提交 Form 8288-B，申请少扣或不扣。不要等到交割最后一天才处理。

加州还有另一套预扣规则。常见方法是销售价格的 3 1/3%，有些情况可以用另一种算法。加州 Form 593 和联邦 FIRPTA 要分开检查。

官方依据：IRS：FIRPTA withholding、IRS：Instructions for Form 8288、California FTB：Real estate withholding

房主去世，或把房子送给孩子，会发生什么？

美国房产通常是美国资产。如果房主不是美国公民，也没有美国“住所”，去世时的美国资产超过 60,000 美元，家人一般要检查 Form 706-NA。

60,000 美元不是简单的免税额，也不代表一定要交税。“住所”、税收协定和持有方式都会影响结果。这里的“住所”是遗产税用语，不一定和所得税居民身份相同。

把房子送给孩子也可能有美国赠与税，并可能要交 Form 709-NA。改产权前，还要检查贷款、州法、房产税重估，以及孩子以后卖房时怎样计算利润。

官方依据：IRS：Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns、IRS：Gift-tax FAQs for nonresidents not citizens

一个简单例子：爸爸想在加州买出租房

爸爸住在海外。他想买一套加州房子，以后可能给在美国读书的孩子。只问“要不要用 LLC”还不够。

还要问：谁出钱？谁收租？每年谁报税？LLC 要不要交 Form 5472？卖房时会扣多少钱？爸爸去世或送房时会怎样？

最后可能用个人名字，也可能用公司或信托。要看全家的身份、贷款、投资时间和未来计划。这个例子只说明要问什么，不是给任何人的税务建议。

第一次沟通前，准备这六项

• 房主的公民身份、税务居民身份和赴美计划
• 房子在哪一州、用来做什么、价格和交割日期
• 准备用个人名字、LLC，还是其他公司持有
• 谁出钱、谁借款、有没有家人一起投资
• 预计租金、费用和准备持有多久
• 以后想卖房、做 1031 交换、送给孩子，还是留作遗产

第一次联系只需告诉我们身份、房子在哪一州、交易时间和正在考虑的持有方式。不要用普通电邮发送护照、税号、完整银行资料、贷款文件或报税表。正式资料请使用 JH Group CPA 指定的安全方式提交。